Saiba como ter renda com imóveis sem precisar comprar um

Quem planeja adquirir um imóvel para obter renda com aluguel, pode fazê-lo sem precisar comprar um. Por meio dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) é possível investir em várias unidades ao mesmo tempo, receber um rendimento equivalente ao aluguel, ficar livre de lidar com documentação e não pagar tributação do Imposto de Renda (IR) pelo investimento financeiro.

Quando se compra diretamente um imóvel, além de precisar desembolsar o preço de compra e mais cerca de 4% do valor total com as três taxas necessárias para transferir a propriedade para seu nome (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, escritura e registro), o proprietário fica muito mais exposto à inadimplência do inquilino, ao grande intervalo entre uma e outra ocupação do imóvel e a possíveis desvalorizações.

Os FIIs pulverizam esses riscos, já que são formados por grupos de investidores que detém imóveis, geralmente comerciais. Segundo dados da consultoria Uqbar, em 2010, 54,4% da capitalização do mercado de FIIs estava concentrada em escritórios, 19,6% em shoppings e 5,6% em edifícios industriais.

Esse modelo de negócio também é atrativo para as incorporadoras de imóveis, que arrecadam em menos tempo, conseguem descontos na administração e podem obter preços maiores de venda, dependendo da quantidade de investidores presentes no fundo.

"É mais seguro, inclusive, comprar um imóvel para investir por meio de um fundo. A renda é controlada, e há mais mecanismos de garantia", diz Alexandre Machado, diretor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, que atualmente gere cinco FIIs.

Mesmo se alguns dos imóveis em que o fundo investe sofrerem uma desvalorização brusca devido a alguma mudança no cenário econômico, isso pode ter pouco reflexo no preço da quota, segundo o diretor de projetos estruturados da Votorantim Asset, Maximiliano Rodrigues. A formação do preço da quota leva mais em conta a rentabilidade que o fundo devolve aos quotistas do que preço do m² ou a taxa de juros real, segundo Machado, do Credit Suisse. Embora essa operação reduza o risco de desvalorização com queda no preço do imóvel, ela também dificulta a definição de parâmetros para precificação.

O capital de cada fundo é dividido em quotas comercializadas na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) ou na Sociedade Operadora de Mercado Aberto (Soma), que funciona dentro da bolsa paulista. As vendidas nesta última são identificadas com o acréscimo da letra B no código de negociação - como no fundo BB Progressivo (BBFI11B), da Caixa Econômica Federal -, mas a negociação é idêntica à da Bovespa.

Para adquirir as quotas, é preciso ter conta em corretora, responsável pela intermediação entre investidor e fundo. Qualquer pessoa pode ingressar nos 54 fundos com negócios na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), a partir de R$ 1, preço mais baixo de quotas encontrado.

Além da taxa da corretora, o quotista paga uma taxa pelo serviço de administração do fundo, que varia entre 0,6% e 6% ao ano sobre o valor total aplicado. Caso um investidor queira vender quotas em bolsa por um valor maior que o comprado, há tributação à alíquota de 20% sobre o ganho de capital. Do rendimento total que os fundos recebem, 95% são distribuídos, e o restante fica no giro de caixa do fundo.

Os fundos de investimento imobiliário também possuem perfis diferentes, de renda fixa ou variável. São três categorias principais: a mais comum é a de renda, na qual o fundo adquire imóveis comerciais diretamente com as incorporadoras e distribui mensalmente aos quotistas o rendimento da locação das unidades, proporcionais à quantidade de quotas.

O fundo também pode ser de renda fixa, investindo principalmente na compra de títulos como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Hipotecária (LH), que preveem um ganho em juros acordado previamente ou atrelado a índices de preços, como Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) e Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Há também fundos de FIIs, que negociam quotas de diferentes fundos imobiliários para diversificar ainda mais o investimento.

Já o chamado FII de desenvolvimento é pouco praticado no mercado por causa do maior risco, segundo Marcelo Michaluá, diretor de relações com investidores da RB Capital, gestora que possui um fundo destinado ao financiamento de habitações populares. Nessa modalidade, é como se os investidores emprestassem dinheiro para construção de um imóvel e fossem receber os rendimentos lá na frente, com o aluguel ou a venda das unidades, proporcionais às quotas que detêm.

O investimento nesses títulos e quotas de fundos são isentos de IR. As condições para a isenção são que a quota do fundo seja listada na bolsa e que o fundo tenha, no mínimo, 50 quotistas. Nenhum deles pode reter mais de 10% das quotas ou receber rendimentos de mais de 10% do total recebido pelo fundo.

As maiores rentabilidades verificadas em 2011, segundo levantamento do consultor Sérgio Belleza Filho, proprietário do site Fundo Imobiliário - Investimento Concreto, foram as dos fundos BB Progressivo (BBFI11B), de 21%, seguido de CSHG Real Estate (HGR11), com 19,13%, e Hotel Maxinvest (HTMX11B), com 18,98%. A rentabilidade média dos 35 fundos mais rentáveis ficou em 3,73% no ano.

Para Alexandre Machado, diretor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, o maior freio para a popularização dos FIIs é a dificuldade de o investidor achar rapidamente compradores para as quotas no mercado secundário. Apesar de ainda pequeno, segundo levantamento da Credit Suisse, o mercado secundário movimentou R$ 603 milhões nos últimos 12 meses e cresceu 1.021% entre 2010 e junho de 2011.

Atualmente, a participação dos FIIs é de 0,6% do total de fundos, mas o diretor de projetos estruturados da Votorantim Asset vê esse tipo de investimento chegando a 10% do total até 2021. Na opinião de Rodrigues, a baixa liquidez também é resultado do fraco investimento institucional. De acordo com dados da Uqbar, 71,6% das quotas de fundos imobiliários está nas mãos de pessoas físicas.

Outro desafio, segundo Rodrigues, é sair do circuito São Paulo-Rio de Janeiro, capitais que concentram a maior parte dos empreendimentos alvo dos fundos - alguns investidores mais distantes não conseguem nem ter ideia de como é o imóvel que está sendo adquirido.

Pouco popular, o CRI tem período de validade de contrato (como os títulos do Tesouro) por ser um produto de securitização, em que uma instituição transforma uma dívida em um título de investimento. A instituição financeira que realiza empréstimo para o setor imobiliário repassa a dívida para o investidor, que receberá juros fixados previamente. Dessa forma, o risco do investimento está ligado à inadimplência de quem tomou o empréstimo.

Caso o devedor pare de pagar, o investidor deixa de receber os juros mensais de valorização do CRI. Se retomado o honramento da dívida, os investidores recebem juros corrigidos referentes ao período em que permaneceram sem ganhos. Caso o título seja de até R$ 70 mil, o Fundo Garantidor do Crédito (FGC) reembolsa o investimento.

Existem no mercado CRIs indexados à taxa básica de juros (Selic) ou com uma taxa de juros pré-fixada. Há também títulos que envolvem taxas pré e pós-fixadas, ou seja, o papel vai render a uma taxa fixa, mais um prêmio que acompanha um índice de preços, geralmente IGP-M ou IPCA.