Com juros e poupança em queda,fundos de imóveis ganham atratividade

Com a taxa básica de juros (Selic) em queda, já a 8% ao ano, a poupança com novas regras, que atrelam sua remuneração à Selic, e a bolsa de valores ainda sentindo efeitos da crise econômica, um tipo de investimento está mais atraente: os Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Levantamento do site Fundo Imobiliário mostra que, atualmente, este tipo de investimento tem rendido líquido, em média, 0,65% ao mês.

Os FIIs são parecidos com "condomínios fechados", no qual um grupo de pessoas adquire, em conjunto, imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, que serão geridos pelo fundo. De acordo com a Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), nos FII o investidor compra cotas, um "pedaço" do empreendimento, e se torna sócio de um shopping, de um prédio ou de outro grande empreendimento.

Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), essa forma de investimento, que surgiu em 1993, veio viabilizar o acesso de pequenos e médios investidores aos imóveis, por não precisarem investir um alto capital para se vincularem a estes empreendimentos. Isso ocorre porque os fundos juntam os recursos de vários pequenos investidores em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira. Uma vez proprietário da cota, o investidor pode lucrar com os rendimentos (constituídos basicamente do aluguel pago pelos inquilinos) ou vendê-la para terceiros, ganhando com a valorização de forma semelhante a uma ação.

Conforme o consultor de investimentos Sergio Belezza, quanto mais baixa a taxa básica de juros, mais interessante fica a remuneração nos fundos, pois outros investimentos ficam menos atrativos enquanto os FIIs estão atrelados ao valor do mercado dos empreendimentos e do mercado de imóveis. "Estamos experimentando um momento muito bom, com alta rentabilidade, de 0,65% ao mês, e com a diminuição do rendimento da poupança, os investidores começaram a olhar para esses títulos. Da mesma forma que a poupança, não há cobrança de imposto de renda, o que é um diferencial", conta. Os shoppings, como o Pátio Higienópolis, são garantia de bons lucros. "A valorização é grande e as lojas estão sempre locadas', conta.

Vantagens x riscos
A CVM destaca que, dentre as vantagens dos FIIs estão a formação de uma carteira composta de empreendimentos que não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os pequenos (que aplicam valores a partir de R$ 1 mil). Para a comissão, esse tipo de investimento permite "ganhos de escala" uma vez é possível obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores já que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação.

A CVM destaca que, dentre as vantagens dos FIIs estão a formação de uma carteira composta de empreendimentos que não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os pequenos (que aplicam valores a partir de R$ 1 mil). Para a comissão, esse tipo de investimento permite "ganhos de escala" uma vez é possível obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores já que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação.

Além disso, os custos da administração dos investimentos acabam diluídos entre todos os cotistas e fica possível fazer um investimento em imóveis sem que o investidor se preocupe pessoalmente com certidões, escrituras, recolhimento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI).

Quem investe nos FIIs, porém, deve estar atento aos riscos, já que o mercado imobiliário não deve ter a mesma valorização dos últimos anos. Conforme a CVM, uma retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação, que pode reduzir a receita de um fundo por causa dos imóveis vazios ou queda nos valores dos aluguéis.

"Esse investimento foi muito favorecido com a queda das taxas de juros, pois a rentabilidade foi maior que outros investimentos, já que não é esperada uma redução no preço dos imóveis no curto prazo", diz o professor de economia da Business School São Paulo (BSP) Fernando Fleury.

Para Fleury, embora os fundos tenham um risco menor do que ações, ainda são menos seguros do que outros investimentos como poupança e títulos do Tesouro. "O cotista tem que saber que a rentabilidade naquele ambiente de super valorização já não existe mais, mas o mercado de aluguel ainda se mantém aquecido, e parte dos rendimentos vem desse mercado". "O interessante é viver da renda que esses imóveis proporcionam com a locação, então o desaquecimento do mercado não nos preocupa, o mercado de imóveis estável também é muito interessante", completa Belezza Filho.

Como fazer
Quem quiser adquirir cotas precisa ter conta em uma corretora. Atualmente, há 78 fundos comercializados na Bovespa. O cotista tem que pagar uma taxa de administração, que varia de acordo com a corretora, mas em geral vai de 0,6% a 6% ao ano sobre o total investido.

Quem quiser adquirir cotas precisa ter conta em uma corretora. Atualmente, há 78 fundos comercializados na Bovespa. O cotista tem que pagar uma taxa de administração, que varia de acordo com a corretora, mas em geral vai de 0,6% a 6% ao ano sobre o total investido.

De acordo com o Fundo Imobiliário, o capital de cada fundo pode ser comercializado na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) ou na Sociedade Operadora de Mercado Aberto (Soma), que funciona dentro da bolsa paulista.

A compra de cotas pode ocorrer em dois momentos. Durante o lançamento do empreendimento, no chamado mercado primário, onde cada fundo estipula o número de cotas mínimas que o investidor deve comprar, ou no mercado secundário, no qual o investidor compra a cota de outra pessoa física ou jurídica. Nesse caso, não há um número mínimo de cotas que devem ser adquiridas.

Regras
Conforme a legislação sobre o assunto, cada fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros. O restante funciona como fluxo de caixa, valor que fica "guardado" para manter a atividade do fundo. Segundo a Bovespa, há uma remuneração repassada aos cotistas mensalmente.

Conforme a legislação sobre o assunto, cada fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros. O restante funciona como fluxo de caixa, valor que fica "guardado" para manter a atividade do fundo. Segundo a Bovespa, há uma remuneração repassada aos cotistas mensalmente.

O consultor Sérgio Belleza Filho diz que pessoas físicas são isentas da cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos e ganhos de capital, enquanto pessoas jurídicas que optam por esse tipo de investimento têm que pagar alíquota de 20%. Caso um investidor queira vender quotas em bolsa por um valor maior que o comprado, também deverá pagar 20% de IR sobre o lucro.