Coluna Café com Real Estate por Lia Carminati

Quem aí já ouviu falar que o mercado imobiliário esteja prestes a entrar em colapso? É fácil entender por que essa preocupação surgiu, se considerarmos alguns dos desafios de acessibilidade no mercado imobiliário, junto com muita conversa sobre recessão na mídia.

Mas os dados mostram que o mercado de hoje é muito diferente do que era antes da crise imobiliária em 2008. Fique tranquilo, isso não é uma repetição do que aconteceu naquela época.

Aqui está o porquê:

O primeiro fator que diferencia os dois períodos é que em 2006-2007 e 2008 mais difícil conseguir um empréstimo para compra uma casa agora! Naquela época era muito mais fácil obter um empréstimo imobiliário. Os bancos tinham padrões diferentes para qualificar uma pessoa para um empréstimo, tudo era muito mais fácil e qualquer pessoa conseguia qualificar-se para um empréstimo ou refinanciar um existente. Como resultado, as instituições de crédito assumiram um risco muito maior tanto na pessoa quanto nos produtos hipotecários oferecidos. Isso levou a inadimplências em massa, execuções hipotecárias (Foreclosure) e preços em queda.

As coisas são diferentes hoje, pois os compradores enfrentam padrões cada vez mais altos para se obter um empréstimo.

Outro fator que é muito revelante é o fato que o desemprego se recuperou mais rápido desta vez,

embora a pandemia tenha causado um pico de desemprego nos últimos dois anos, a taxa de desemprego já se recuperou aos níveis pré-pandêmicos (veja a linha azul no gráfico abaixo). As coisas foram diferentes durante a Grande Recessão, pois um grande número de pessoas ficou desempregada por muito mais tempo (veja o vermelho no gráfico abaixo):

Veja como a rápida recuperação do emprego desta vez ajuda o mercado imobiliário. Como tantas pessoas estão empregadas hoje, há menos risco de os proprietários enfrentarem dificuldades e não pagarem seus empréstimos. Isso ajuda a fortalecer o mercado imobiliário atual e reduz o risco de mais Foreclousures entrarem no mercado.

Outra grande diferença é que há muito menos casas à venda hoje

Também havia muitas casas à venda durante a crise imobiliária (muitas das quais foram vendas a descoberto e Foreclousures), e isso fez com que os preços caíssem drasticamente. Hoje, há uma escassez de estoque disponível em geral, principalmente devido a anos de casas subconstruídas.

O gráfico abaixo usa dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) e do Federal Reserve para mostrar como a oferta mensal de casas disponíveis agora se compara ao crash. Hoje, o estoque não vendido é de apenas 2,6 meses. Simplesmente não há estoque suficiente no mercado para que os preços das casas caiam como em 2008.

Sem falar sobre os níveis de equity (valorização) das propriedades estão perto de recordes!

O baixo estoque de casas à venda ajudou a manter a pressão de alta nos preços das casas ao longo da pandemia. Como resultado, os proprietários de imóveis hoje têm valores de patrimônio quase recordes (veja o gráfico abaixo):

E esse patrimônio os coloca em uma posição muito mais forte em comparação com a Grande Recessão. Molly Boesel, Economista Principal da CoreLogic, explica:

“A maioria dos proprietários está bem posicionada para enfrentar uma recessão superficial. Mais de uma década de aumentos nos preços das casas deu aos proprietários valores recordes de patrimônio líquido, o que os protege da execução hipotecária caso atrasem os pagamentos da hipoteca.”

Conclusão

Os gráficos acima devem aliviar qualquer medo que você possa ter de que o mercado imobiliário de hoje está prestes a entrar em colapso. Os dados mais atuais mostram claramente que o mercado de hoje não é nada como 2008.

Por: Lia Carminati
Agente imobiliária com certificação em propriedade e investimento internacional.
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